前三季度桂城卖600+套二手，购买力流向哪里？

桂城三个季度卖了600+套，日均卖2套，购买力流向哪里？

统计显示，二手出货最多的是万科小区，还是16年楼龄的老盘，一起来分析一下原因。

（*注：以下成交以贝壳网为准，其他中小店成交暂无法统计）

PS:防失联，记得关注功夫君小号哦。

金色家园小户型成交第一

佛山贝壳网数据显示，光统计热门盘，今年前三季度桂城二手成交约600多套，其中千灯湖片区456套，平洲107套，三山41套。

从单盘来看，万科金色家园卖了40套二手房，排名第一，90%都是迷你小户型，这很好解释，其有南海中心小学+灯湖中学加持，反映大批家长冲着学位来挂靠户口。

| 金色家园

重点是，很多单间小户型成交价冲到3万+/㎡以上，最贵一套达到3.75万/㎡，为了学位，家长真的太拼了。

排名第二是滨江1号，堪称金融B区性价比最高盘，刚需和改善户型成交占比各半，成交单价最高达到5.2万/㎡，不比中铁建低。

| 滨江1号

纵观整个金融高新B区，中铁建价格太高，奥园花园太小，万国府近一环有噪音，只有滨江1号各方面比较平衡，难怪受众面更广。

排名第三中海锦城，整体成交均价约2.6万/㎡，该小区体量大，户型丰富，不同层次成交价都有，今年录得最低成交价仅2.3万/㎡，最高成交价3.4万/㎡。

排名第四南海颐景园，同样有南海中心小学+灯湖中学双学位加持，今年总体成交价约2.6万/㎡，对比一下万科金色家园，忽然就觉得香了！

颐景园以苏式园林闻名，里面绿植覆盖率高，周边地段好，近学校、近地铁、近商超，唯一缺点就是户型不实用，99㎡只有两房。

| 南海颐景园

排名第五万科金色城市，都说它是“千灯湖最后洼地”，2.3万/㎡的成交均价确实对得起这称号，冷市之下，价格也没守住，小三房总价从年初221万跌到现在195万。

第六名越秀星汇云锦，90%成交迷你小户型，不用怀疑，背后就是学位在支撑，对口桂城中心小学+桂江一中，主要是冲着初中来的，不过这个盘150套挂牌量，一年只成交18套，能够卖出，确实需要运气。

| 星汇云锦

同样用来挂桂江一中户口的，还有桂江南都，今年录得的成交都是迷你小户型，整体成交价不超2万/㎡，只不过楼龄大了，管理不到位，守住价值有点难。

价值回落明显

有盘一年间成交价跌1万/㎡

接下来，重点说说一些热盘成交情况。

万科金域中央，体量大，分了5个区，有公寓也有住宅，彼时跟中海拉开很大价差，但中海经过一轮市场调整后，如今两者成交价相差无几，大约为2.5-2.6万/㎡。

| 金域中央

中海寰宇天下，去年疯狂之时有炒家4-4.5万/㎡买入，今年二手成交均价约3.7万/㎡，真是悬崖式下滑，相似户型一年间总价也降了70万。

彼时，对面南海万科广场业主不甘心，为何只隔一条马路，房价差了6000/㎡，如今价值回调，两盘均价接近，市场终究回归理性。

花苑广场、海景花园，都是临近千灯湖两个大型步梯社区，成交均价接近，约1.4-1.5万/㎡，成交量也相近。

| 花苑广场

约150万总价买在市中心，地铁、学位都齐全，真的无比香，只不过需要多点体力，上楼梯就当锻炼下“脚骨力”吧！

怡翠馨园，随着其学位与怡翠花园地位齐平，馨园的价值也有了一波拉升，成交价约2.7万/㎡，这个小区楼龄更新，户型更丰富，只要避开佛山一环边上的楼栋，其他都挺香。

| 怡翠馨园

地铁金融城，虽然很像宿舍楼设计，但有灯湖小学+灯湖中学学位加持，今年成交价高的都是44㎡小户型，比普通三四房均价要高，最高达到3.8万/㎡，明显是学位推高了价格。

时代廊桥和灯湖领秀，也时常拿来比较，今年两者成交价相差了7000元/㎡，灯湖领秀还没能上3字头，从地段来讲，时代廊桥的确更优，且部分房源能望湖，或许这是涨价的理由。

再看看保利星座，当大家都担忧买金融B区容易被踢出灯湖中学，又无能力买入保利天悦、依云天汇、保利葉公馆之时，保利星座真的是不错的选择。

同一个社区，保利星座成交均价仅2.7万/㎡，除了地段稍微远一点，社区旧一点，对于普通中产保住灯中学位来说，稳定性更强。

| 保利星座

至于保利花园6.9万/㎡均价买小复式的做法，功夫君就不敢苟同了，一层面积才40多平，空间小，注定居住舒适性有限，说不定又是冲着挂户口来的。

平洲富丰第一

三山保利第一

三山方面，保利西雅图二手成交量第一，整体均价2.4万/㎡，对比去年高位时2.8-3万/㎡，有了明显回落。

保利诺丁山，为三山品质最高二手盘，二手成交价也最高，达到2.6万/㎡。

中海万锦熙岸，差不多户型朝向，成交总价回落40万，回落幅度较大，此前二手叫价一直高于西雅图，但有价无市，大概率跟户型实用率有关。

平洲方面，富丰新城包揽第一，整体成交均价2.3万/㎡，一路之隔富丰君御，成交量减半，成交均价2.5万/㎡，主要原因还是富丰新城性价比高，楼龄大一点，但更近商超和公园。

平洲富景花园，别看它是步梯房，很多平洲old money聚居，今年有9套成交，比平洲很多二手盘都多，均价才1.6万/㎡，一楼带花园户型像极了别墅。

| 富景花园

万科金域世家，楼龄最新，二手价也是众盘中最高，接近2.6万/㎡，其他零星成交就不作具体分析了。

随着映月湖保利天珺、绿城桂语映月、越秀星汇瀚府交付，未来平洲还有大批高品质二手放盘，但价格肯定不可同日而语。

写在最后

贝壳平台的成交只是缩影，但也侧面反映了市场对桂城楼盘的接受度，这份数据比我们平时讨论的挂牌价与挂牌量更有参考价值。

作为卖家，这份数据可以让你对自家房产有个价值度量衡，挂牌价尽量不要偏离太远；对于买家，这份数据可以给你参考，砍到多少才算合适。

下一期希望统计哪个板块，评论区说说吧！

最后预告一下：11月9日晚20点，功夫君特邀行业专业人士，直播畅谈“转贷”这件事，刚需转贷究竟利大于弊还是弊大于利，点击预约才能收到开播提醒！

——END——

PS.功夫君已开通千灯湖二手交流群，欢迎扫码进群。

注：为保证群交流氛围纯粹，暂不对中介、销售、微商开放，敬请理解。

入群方式：扫描下方二维码，经过核验，支付5元即可。

【关注】快看！千灯湖二手也能抄底了

【板块】最低1.6万，禅城底线不断下探

【商业】千灯湖商业体正酝酿股权转手

【市场】一年降75万，南海之眼凉凉？